こんにちは！ファイナンシャルプランナーのぽこタンです。
いちごオフィスリートから投資主優待が届きました。
投資法人情報
いちごオフィスリート（8975）
HP：いちごオフィスリート投資法人 (ichigo-office.co.jp)
主に東京都を中心にその他首都圏および全国の主要都市（政令指定都市および県庁所在地など）に所在する主たる用途がオフィスである不動産および不動産を信託する信託の受益権など、ならびにこれらに関連する不動産対応証券への投資をおこなう。スポンサーはいちご（2337）。
投資主優待制度
4月末、10月末
1口：Jリーグの試合チケット（抽選式）
REIT情報
時価総額：1,278億円（2024年7月22日時点）
営業収益：159億円（2023年10月期＋2024年4月期実績）⇒174億円（2024年10月期＋2025年4月期予想）
投資口価格：82,200円（2024年7月22日時点）
1口NAV：100,189円（2024年4月末時点）、NAV倍率：0.82倍
NOI利回り：5.4％（2024年4月末時点、取得価額ベース）
1口分配金：4,785円（2024年10月期＋2025年4月期予想）
分配金利回り：5.8％
投資主数：19,997名
投資主優待到着内容
「Jリーグの試合チケット（抽選式）」の案内
2024年4月末の権利分。
投資主優待到着時点、REITは未保有ですが、1口以上を保有していたので、「Jリーグの試合チケット（抽選式）」の案内でした。
2024年8月1日から2025年1月末まで応募可。
各月を「前半」「後半」に分けて、応募を受付。試合日ごとに、J1、J2、J3それぞれにつき1試合ずつ応募可。
「前半」（各月1日～15日）に予定されている試合は、試合予定月の2か月前の月の16日から末日に応募可能。「後半」（各月16日～末日）に予定されている試合は、試合予定月の1か月前の月の1日から15日に応募可能。
「いちご Jリーグ株主・投資主優待サイト」より応募し、各応募期間終了日の当社翌営業日に、システムにより抽選。
当選者には、抽選同日中にメールにて連絡。
試合チケット送付先は、応募時に登録した希望の住所に送付。家族、友人へのプレゼントにも活用可。
個人メモ
①筆頭投資主は、いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッドで、子会社でスポンサーのいちごの保有分も含めると、53.3万口、35.2%を保有。
②事業用不動産の投資環境は、新型コロナウイルス感染症の収束とともに、経済社会活動はほぼ正常化に向かいつつあり、今後の好転が期待される状況。一方、世界的な金利上昇やウクライナ侵攻、中東紛争問題などの影響もあり、一部の海外投資家の中には投資姿勢の見直しをおこなっている先も散見される。日本国内でも2024年3月における日銀の金融政策の変更もあり、今後の金融環境については注視が必要であると思われる。ただし、そのような環境下にありながらも日本国内では引き続き海外と比較して相対的な低金利や円安が後押しとなり、引き続き旺盛な投資需要は続いており、取引価格も高値圏で推移するとともに、取引実績も好調な状況が続いている。オフィスビルの取引についても、引き続き低水準の利回りで推移しており、今後もこの状況が当面続くものと予測される。一方で、立地により空室率の上昇や新規賃料の下落など、注視すべき状況もあり、今後の投資環境に変化が見られることも考えられる。東京都心の中心部では、価格上昇を受け投資機会が限られてきており、また、企業のオフィスへの考え方や働き方の変化も受け、地方都市への投資にも関心が続いており、主要な地方都市の価格も高止まりしている状況にある。更には環境・社会問題に対する世界的な関心の高まりを背景に、不動産分野においても、ESG配慮の動きが一層加速することも予想され、投資における重要な要素となりつつある。本投資法人では、このような様々な市場環境の変化を注視しながら、今後も中長期にわたり安定した収益が見込める中規模オフィスを選別して投資対象を検討していく。
③当期においては、ポートフォリオ全体のNOIの向上を重視し、賃料水準、稼働率なども考慮の上、個別物件の収益力に繋がる継続的な心築としてのCAPEX実施やテナントニーズに合わせた各種サービス施策を継続して推進した結果、当期末稼働率は96.6％となり、前期末稼働率を若干下回るものの、安定した水準を達成している。既存物件については、サステナブルな社会の実現、脱炭素社会への移行を目的とする国際的イニシアティブ「RE100」の主旨に鑑み、保有物件（共有・区分を除く）における消費電力の再生可能エネルギーを使用しCO2を排出しない運用を継続しており、LED化などの省エネ施策も順調に進めている。また、築年数の経過したいちご大船ビルについて鑑定評価額を超える金額で売却しその譲渡益を投資主に分配しポートフォリオの質の向上を図り、当期末（2024年4月30日現在）の運用資産は、物件総数87物件、取得価格合計210,422百万円となった。
④当期においては、2024年2月に返済期限の到来する借入金（合計900百万円）の返済資金として、同月に既存取引銀行からの借入れ（合計900百万円）をおこなった。また、2024年4月に返済期限の到来する借入金（合計2,000百万円）の返済資金として、合計2,000百万円の借入れをおこなった。また、価値創造CAPEX（資本的支出）の実施を資金使途として、2023年11月にスポンサーであるいちごを割当先とした期限前償還条項付無担保投資法人債（劣後特約付及び適格機関投資家限定）350百万円を発行した。当期においても安定的な財務基盤の構築のため、返済期限の分散化並びに金利動向を注視し調達をおこなってきた。上記の運用の結果、当期の実績として営業収益8,068百万円、営業利益4,094百万円、経常利益3,323百万円、当期純利益3,323百万円を計上した。
⑤2024年10月期および2025年4月期の運用状況の見通しは、営業収益17,496百万円、営業利益9,049百万円、経常利益7,231百万円、当期純利益7,230百万円。
おすすめポイント
抽選制で当選倍率は不明ですが、「Jリーグ」に興味がある方にはおすすめかもしれません。
2024年7月20日に出席したいちごオフィスリートの投資主総会の内容についてはこちら↓
いちごオフィスリートの投資主総会に出席しました【2024年7月20日】 | ぽこタンの株主総会日記 (fp-agm.com)
