プロパストの株主総会に出席しました【2023年8月29日】

株主総会
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プロパスト 第37期定時株主総会

日時:2023年8月29日(火) 10:00-10:25

場所:芝パークホテル(御成門駅徒歩2分)

出席株主数:約20人

お土産:クオカード500円分、ミネラルウォーターの配布あり

 

企業概要

プロパスト(3236)

HP:PROPERST.:.デザイナーズマンション投資、分譲マンション、新築マンションのプロパスト

①首都圏エリアを中心に当社の企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し主に単身者層やDINKSを対象とした魅力あるマンションを販売をおこなう「分譲開発事業」(売上構成比0%)、首都圏エリアにおいて駅近の利便性の高いマンション用地を取得し中小規模かつ中低層のRC(鉄筋コンクリート)造の当社のデザインを活かしたハイセンス&ローコストな賃貸マンションを開発し法人・ファンド・個人投資家などに提供する「賃貸開発事業」(売上構成比66%)、首都圏エリアを中心に3億円~5億円程度の中古の収益ビル等を取得し年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行うことで既存の建物の質を高め新たな付加価値を生み出し個人投資家を中心に売却をおこなう「バリューアップ事業」(売上構成比34%)を運営。

筆頭株主は、不動産業をおこなうシノケングループで、1,234万株、35.9%を保有。
リース業をおこなう九州リースサービス(8596)が、第3位の株主として、37万株、1.0%を保有。
不動産業をおこなう十きち不動産が、第5位の株主として、33万株、0.9%を保有。
化粧品製造を手掛けるジュポンインターナショナルが、第8位の株主として、23万株、0.6%を保有。

使用人数は、44名と少人数体制。

 

株主総会での個人メモ

①当社が属する不動産業界は、底堅い動きとなっている。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2023年4月が季節調整済年率換算値で771,000戸となった。4月は前月比12.1%減となったが、3月は前月比2.0%増で前月を上回る水準が続くなど、底堅い動きとなっている。また、首都圏マンションの初月契約率については、5月が74.3%となり、好不況の分かれ目とされる70%を4カ月連続で上回っている

②当社は、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却および分譲開発事業の個別分譲販売を進め、この結果、当事業年度の業績は、売上高20,015百万円(前年同期比13.1%増)、営業利益2,557百万円(同20.2%増)、経常利益2,098百万円(同24.1%増)、当期純利益1,562百万円(同37.6%増)となった。増収増益。

③分譲開発事業は、当社では、顧客への引渡時に売上を計上。分譲開発事業では、成約上の完売物件があったものの、2023年10月の引渡し予定のため、売上計上する引渡し物件が無く、この結果、売上高はゼロとなった(前年同期は427百万円)。一方、売却済の物件に係る追加工事費用が発生したことから、セグメント損失が3百万円(前年同期はセグメント利益17百万円)となった。

④賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から賃貸マンションの企画・建築・販売を行っており、内神田3プロジェクト、富士見プロジェクトおよび浅草橋6プロジェクトなど、15プロジェクトを売却。この結果、売上高は13,202百万円(同14.5%増)となった。また、売却物件の地域優位性が評価されたことなどから収益性が更に向上したことを受けて、セグメント利益は2,903百万円(同17.9%増)となった。

⑤バリューアップ事業では、中古の収益ビルを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、西新宿2プロジェクト、広尾2プロジェクトおよび内神田4プロジェクトなど、15棟の収益ビルを売却。この結果、売上高6,813百万円(同19.1%増)、セグメント利益950百万円(同35.8%増)となった。

当社が属する不動産業界に関しては、地価及び建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格は一段と上昇する可能性や利益率を押し下げる可能性がある。物価の上昇や海外の金融当局による利上げの動きなどから金利上昇に伴う需要低下懸念はあるものの、都心部の駅に近い魅力的な物件は、供給が限られることや販売価格の先高感などから、需要は底堅く推移することが見込まれる。2024年5月期の業績予想は、増収減益

⑦質疑応答で、「東京電力福島第1原子力発電所の処理水海洋放出の関連で、中国で反日運動が起きているが影響は?」との質問あり。「円安の影響で、台湾・香港・シンガポールの顧客が増えている。中国は送金の問題がある。直近の神田岩本町の販売では、外国人のお客様の割合は3.8%程度。」との説明。

⑧質疑応答で、「PBRが0.6倍程度と低迷している。PBR1倍への対応は何か検討しているのか?」との質問あり。「東証から改善要請を受けており、収益性を高め、来期以降に増配を検討したい。」との回答。

⑨社外取締役を除く取締役3名の報酬等の総額は9,000万円。単純平均で取締役1人当たり3,000万円。

⑩議案の採決方法は拍手での採決。議決権の過半数を保有する大株主もいない状況で、出席者により保有している議決権数も違うので、会場の拍手の多数で賛否を決めるのでは基準が曖昧に感じる。投票方式を採用したり、事前の議決権行使の具体的な数字を示したほうが株主総会に出席している株主から見て納得感がある。

 

株主総会を終えて感じたこと

2010年の上場維持型民事再生を経て再建し、筆頭株主としてシノケングループが株式を約35%を保有しており安定感を感じる一方で、PBRが1倍を大きく下回り、株価に割安感を感じたため、平均139円で投資しました。

今回、実際に社長や取締役を間近に見てその振る舞いを確認できたこと、会社の雰囲気を感じられたことが株主総会に参加した大きなメリットでした。

今期は、増収減益予想で、今後の国内金利上昇の影響も気になりますが、過度な期待はしないものの、業績回復や増配などによるPBR1倍達成を期待して、継続保有の予定とします。

 

2022年9月28日に到着したプロパストの隠れ株主優待の内容についてはこちら↓ 

プロパストの隠れ株主優待が到着しました【2022年9月28日】 | ぽこタンの株主総会日記 (fp-agm.com)

 

株主総会会場の芝パークホテル
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