新日本建物 臨時株主総会
日時：2024年1月25日（木） 10:00-10:40
場所：修養団SYDビル（北参道駅徒歩3分）
出席株主数：約40名
お土産：無し、ミネラルウォーターの配布あり
企業概要
新日本建物（8893）
HP：新日本建物 | 公式WEBサイト | 住宅と資産運用 総合不動産デベロッパー (kksnt.co.jp)
①東京23区内を中心として他デベロッパー向けの開発用地などの販売や収益物件などの企画販売などをおこなう「流動化事業」（売上構成比44%）、主に都心部において自社開発や他社との共同開発などによるマンションの販売をおこなう「マンション販売事業」（売上構成比56%）、福岡県において賃貸マンションの保有をおこなう「アセットホールディング事業」（売上構成比0%）、建築請負事業や仲介事業や不動産に関するコンサルティング事業などをおこなう「その他」（売上構成比0%）を運営。
②筆頭株主は、総合ビルメンテナンス業をおこなうユニテックスで、227万株、11.4%を保有。
検査機などの生産用設備メーカーの東京ウエルズが、第2位の株主として、124万株、6.2％を保有。
会長の村上三郎さんが、第3位の株主として、80万株、4.0％を保有。
学生賃貸マンションの運営管理などをおこなうジェイ・エス・ビー（3480）が、第4位の株主として、68万株、3.4％を保有。
マンション室内コーティングなどを手掛けるルーデン・ホールディングス（1400）が、第8位の株主として、32万株、1.6％を保有。
総合建築会社の大勝が、第9位の株主として、30万株、1.5％を保有。
株式情報
時価総額：127億円（2024年1月24日時点）
売上高：211億円（2023年3月期実績）⇒236億円（2024年3月期予想）
株価：642円（2024年1月24日時点）
1株純資産：495円（2023年9月末時点）、PBR：1.29倍
1株当期純利益：84.4円（2024年3月期予想）、PER：7.60倍
1株配当：30円（2024年3月期予想）、配当性向：35％
配当利回り：4.6％
株主数：17,835名
会計基準：日本会計基準
株主総会での個人メモ
①取締役と監査役の席に名札が無かったのが気になった。名札があった方が、会社の顔となる役員の方々の顔と名前が一致するので親切だと思う。
②新日本建物とタスキ（2987）は2023年11月16日に開催したそれぞれの取締役会において、共同株式移転の方法により2024年4月1日をもって、両社の完全親会社となるタスキホールディングスを設立することについて決議し、本株式移転に関する株式移転計画を共同で作成。なお、本株式移転の実施は、新日本建物およびタスキの株主総会の承認を前提。新日本建物の普通株式1株に対して、共同持株会社の普通株式1株を、タスキの普通株式1株に対して、共同持株会社の普通株式2.24株を割当交付。共同持株会社の新規上場日は、2024年4月1日を予定。
③タスキは、不動産テック領域において、東京23区を中心に新築投資用IoTレジデンスの開発・販売を通じ、ライフプラットフォーマーとして暮らしの住まいを提供するLife Platform事業を主として、不動産デベロッパー向けにマルチプラットフォームを提供するSaaS事業および企業のDX推進に戦略策定から効果検証までを伴走支援するDXコンサルティング事業を展開。
④2023年5月にタスキから経営統合の提案を受けたことを契機に当該提案による経営課題の解消および企業価値の向上の可能性を検討してきた。新日本建物およびタスキは、両社での経営統合の検討を通じ、両社がそれぞれの強みと課題を補完する関係性であり、両社が保持する強みを用いることにより、東京23区を中心とする営業基盤において 両社の仕入・販売力を強化することで、市場環境の変化に柔軟に対応し、更なる成長ができるよう経営基盤を整え、安定的な収益の確保、持続的な成長および中長期的な企業価値の向上を実現することができるとの共通認識を持つに至り、新日本建物とタスキにより共同持株会社を設立することで、経営統合を行うことを決定。
⑤新日本建物およびタスキが事業を展開する不動産価値流通にまつわる業務は、属人的でアナログの部分が多く存在していたが、行政の環境整備を背景に取引がオンライン化しつつあり、長く制度改革が進んでいなかった不動産業界においても、徐々にデジタル化への変化が起こりつつある。不動産業界として、そのような大きな時代の転換点にある中で、両社が営業基盤の中心とする東京の不動産は世界的にも、収益や安定性の観点から魅力的な不動産として注目を集めている。
新日本建物は、デジタル化の面でタスキのシナジーを得たいと考えているように思えた。
⑥新日本建物は、事業用地サイズ150㎡～、戸数12戸～50戸、間取り1K～2LDK。タスキは、事業用地サイズ、60㎡～150㎡、戸数8戸～14戸、間取り1R～1DK。
同業ではあるものの、事業領域が異なっているので、相互補完できる印象を受けた。
⑦統合後、グロース市場への新規上場となるが、プライム市場の上場基準を満たしており、プライム市場への上場を目指す。
⑧不動産業界においては、海外との相対的な金利差や都市としての魅力を背景として、世界の都市別不動産投資額では東京を含む首都圏への投資額が増大しており、日本市場へ参入する海外投資家にとっては、賃貸住宅やオフィスのほか、物流施設用地も高い人気となるなど、不動産投資の資産規模は前年を上回る数値で成長している。
⑨2024年3月期第2四半期は、流動化事業においては、他デベロッパー向けマンション開発用地のほか、物流施設を計画通りに引渡し、マンション販売事業においても、売却契約締結済み物件の引渡しが計画通りにおこなわれたほか、新規に販売を開始した物件の売却契約も順調に進捗した。この結果、売上高177億43百万円、営業利益19億85百万円、経常利益19億15百万円、四半期純利益13億28百万円となった。
⑩流動化事業は、東京23区を中心に他デベロッパー向けマンション開発用地の販売活動を行い、また、物流施設の「入間プロジェクト」（埼玉県入間市）の引渡しを計画通りにおこなった結果、売上高125億14百万円、営業利益18億15百万円となった。
⑪マンション販売事業は、売却契約締結済み物件であった資産運用型マンション「ルネサンスコート文京白山（30戸）」（東京都文京区）「ルネサンスコート東中野（19戸）」（東京都中野区）などの引渡しを計画通りにおこなったほか、「ルネサンスコート高田馬場Calme（22戸）」（東京都新宿区）など新規に販売を開始した物件の売却契約も順調に推移した結果、売上高51億93百万円、営業利益6億92百万円となった。
⑫アセットホールディング事業は、所有する2棟の賃貸用不動産の運営を継続して行い、また、東京都杉並区において新規に賃貸用不動産を取得した結果、売上高33百万円、営業利益4百万円となった。
⑬質疑応答で、「統合後の1株当たりの利益、純資産、配当の具体的な予想値」について質問あり。社長の近藤学さんが事務局と相談の上、「回答できない」との説明。
⑭質疑応答で、「不動産価格の上昇により、戸建てを扱う会社の業績が悪化している。国内金利の上昇も見込まれるので、不動産市況の悪化を考慮した統合なのか？」との質問あり。「富裕層を対象とした賃貸物件を扱っている。」とのことで、不動産市況の悪化は想定していない旨の回答あり。
⑮社外取締役を除く取締役6名の報酬等の総額は28,635万円。2022年6月に退任した2名を3ヶ月分、着任した1名を9ヶ月分として計算すると、単純平均で取締役1人当たり5,454万円。
⑯議案の採決方法は拍手での採決。議決権の過半数を保有する大株主もいない状況で、出席者により保有している議決権数も違うので、デジタル時代に会場の拍手の多数で賛否を決めるのでは基準が曖昧に感じる。投票方式を採用したりして、その場で数字で示したほうが株主総会に出席している株主から見て納得感がある。1号議案について、反対する株主は株式買取請求ができるとのことで、希望者には案内をおこなうとの説明。
株主総会を終えて感じたこと
株主総会時点、株式は未保有ですが、今回、実際に社長や取締役を間近に見てその振る舞いを確認できたこと、会社の雰囲気を感じられたことが株主総会に参加した大きなメリットでした。
株主総会では、社長の近藤学さんのハキハキとした口調が印象的でした。また、今後の東京23区の不動産市況について、強気に見ている様子も伺えました。
堅調な業績の中での経営統合なので、やや驚きましたが、統合後にプライム市場への上場を目指すとのことで、統合によるシナジーと企業価値の向上を期待しています。統合後のタスキホールディングスへの投資を検討する際の参考にします。
