ポラリス・ホールディングス 臨時株主総会
日時：2024年12月12日（木） 10:00-10:50
場所：KOKO HOTEL築地銀座（築地駅徒歩5分）
出席株主数：約10名
お土産：無し、ミネラルウォーターの配布あり
企業情報
ポラリス・ホールディングス（3010）
①オーナー所有のホテルなどを一括借上し運営を行う「マネジメント事業」、ホテルの運営を受託し運営を行う「オペレーション事業」、開業指導や既存案件の改善を行う「コンサルタント事業」、ベストウェスタンホテルのフランチャイズ加盟業務を行う「フランチャイズ事業」を手掛ける「ホテル事業」（売上構成比64%）、事務所用ビル、マンションなどの賃貸・運営を行う「不動産賃貸事業」、事務所用ビル、マンションなどの売買・仲介などを行う「不動産売買事業」、不動産開発に伴う情報収集、調査、企画分析・建築などを行う「不動産開発事業」、信託受益権を保有するSPCに、匿名組合出資を行う「不動産投資事業」、事務所用ビルなどの不動産価値を高める運営管理事業を受託する「不動産管理事業」を手掛ける「不動産事業」（売上構成比36%）を運営。
②筆頭株主は、不動産業を手掛けるスターアジアグループのStar Asia Opportunity III LPで、8,942万株、69.8%を保有。
取締役のマルコム・エフ・マクリーン4世さんが、第3位の株主として、214万株、1.6％を保有。
③株主優待（3月末）
3,000株：宿泊割引券1枚（2,000円）
4,000株：宿泊割引券2枚（4,000円）
5,000株：宿泊割引券5枚（10,000円）
10,000株：宿泊割引券20枚（40,000円）
50,000株：宿泊割引券25枚（50,000円）
100,000株：宿泊割引券30枚（60,000円）
株式情報
時価総額：188億円（2024年12月11日時点）
売上高：225億円（2024年3月期実績）⇒200億円（2025年3月期予想）
株価：147円（2024年12月11日時点）
1株純資産：58.4円（2024年6月末時点）、PBR：2.51倍
1株当期純利益：11.8円（2025年3月期予想）、PER：12.4倍
1株配当：3円（2025年3月期予想）、配当性向：25％
配当利回り：2.0％、株主優待含む利回り：4.7%（10,000株保有時）
株主数：10,664名
会計基準：日本会計基準
株主総会前の事前情報
①2025年3月期第2四半期は、ホテル業界においては、日本列島を縦断した台風の影響や宮崎県日向灘を震源とする地震発生に伴う南海トラフ地震の注意報の発令などの影響も一時的にあったが、当中間連結会計期間を通じては前年を上回る宿泊需要によりホテルマーケットの成長が継続した。2024年4月から9月までの国内全体の延べ宿泊者数は3億3,187万人泊（前年比＋4.7%）、その内訳として日本人延べ宿泊者数が2億5,047万人泊（前年比△2.4%）、外国人延べ宿泊者数が8,139万人泊（前年比+35.2%）となっている。訪日外客数は、2024年9月までの8か月連続で同月過去最高を記録し、本年9月までの累計で2,688万人と前年の年間累計である2,507万人を上回る結果となっている。特に中国からの訪日外客数は525万人で前年比228.4％と大幅増加となった。また、訪日外国人旅行消費額についても、観光庁の1～9月期の速報値で5兆8,582億円となり、2023年の年間実績（5兆3,065億円）を超え、消費単価の上昇も好調に推移している。
②このような環境下において、当中間連結会計期間における経営成績は、売上高10,321百万円（内、国内売上高8,917百万円、海外売上高1,404百万円）、営業利益1,245百万円（内、国内営業利益1,061百万円、海外営業利益185百万円）となった。経常利益962百万円（内、国内経常利益1,056百万円、海外経常利益△94百万円）となった。親会社株主に帰属する中間純利益890百万円（内、国内親会社株主に帰属する中間純利益1,052百万円、海外親会社株主に帰属する中間純利益△162百万円）となった。
③当社は、本年5月14日に2027年3月期までの当社グループの中期経営計画（2024年度から2026年度）を策定し、中期経営計画に基づく事業戦略を実現するため、同日に当社のスポンサーグループであるスターアジアグループに属するスターアジア投資顧問および同社に資産の運用を委託するスターアジア不動産投資法人との間でホテル運営などに係る包括的サポート契約を締結した。また、当社は、当該中期経営計画に基づき当社グループのホテル事業との類似性および親和性が高いミナシアに対して本年6月に当社のスポンサーグループであるスターアジアグループとの共同出資を実施するとともに、ミナシアとの協業などによるシナジー効果を実現するため業務提携等契約を締結し、本年10月15日にミナシアを当社の完全子会社とするための株式交換契約を締結した。
④ホテル事業は、売上高9,820百万円、営業利益1,239百万円となった。良好なホテルマーケットのもと、緻密なレベニューマネジメントを実施し、高い稼働率および客室単価を維持している。2023年4月には京都府京都市において「KAYA京都二条城BW Signature Collection by Best Western」、2023年9月には宮城県仙台市において「KOKO HOTEL仙台勾当台公園」、「KOKO HOTEL仙台駅前South」および「KOKO HOTEL仙台駅前West」、2023年12月には「Red Planet BGC The Fort」、本年3月には愛知県名古屋市において「ベストウェスタンプラス名古屋栄」の運営を開始しており、業績の向上に寄与している。また、本年4月には自社ブランドであるKOKO HOTELの更なる認知度拡大のため「フィーノホテル札幌大通」を「KOKO HOTEL 札幌大通」にリブランドしている。さらに、本年8月には長期の運営期間の確保と収益性の向上を図るため「KOKO HOTEL Residence浅草かっぱ橋」、「KOKO HOTEL Residence浅草田原町」、「KOKO HOTEL築地銀座」および「KOKO HOTEL大阪心斎橋」のホテル運営形態を運営委託型から固定賃料と変動賃料を組み合わせた賃貸借契約型へ移行した。
⑤不動産事業は、売上高501百万円、営業利益500百万円となった。前中間連結会計期間においては、当社グループが販売用不動産として保有していた「ベストウェスタンプラス福岡天神南」および「フィーノホテル札幌大通（現「KOKO HOTEL札幌大通」）」のホテル物件を売却したことに伴い大幅な増収増益となった。当中間連結会計期間においては、当社グループがホテル運営をしている「KOKO HOTEL築地銀座」のホテル物件を対象資産とする信託受益権を保有する特別目的会社に対する匿名組合出資について、当該物件を売却したことなどに伴う匿名組合分配益494百万円を計上した。
⑥2024年5月14日に、株主優待制度の変更を発表。2025年3月より「プレミアム優待倶楽部」から「宿泊割引券」への変更となる。宿泊割引券の対象ホテル、配布方法および利用方法などの詳細については、別途当社ホームページなどによりお知らせ予定。
⑦2024年8月19日に、下記内容を公表。
連結子会社であるフィーノホテルズおよびココホテルズは、2021年9月以降順次ホテル運営委託契約に基づき運営を行っていた「KOKO HOTEL Residence浅草かっぱ橋」、「KOKO HOTEL Residence浅草田原町」、「KOKO HOTEL築地銀座」および「KOKO HOTEL 大阪心斎橋」の物件について、所有者が変更となることに伴い、新所有者との間で新たに定期建物賃貸借契約を締結することを決定し、 本4ホテルの運営形態を運営委託型から固定賃料と変動賃料を組み合わせた賃貸借契約型へ移行する。また、当社はKOKO HOTEL築地銀座については、築地ホテルを対象資産とする信託受益権を保有する特別目的会社に対して匿名組合出資を行っていたが、当該物件の売却に伴う匿名組合分配益として約2.5億円を売上高に計上予定。
当社グループでは、コロナ禍においてホテル運営を受託するに当たりリスクを低減するため、ローリスクローリターンであるフィー収入型のホテル運営委託契約にてホテル運営の受託を主として行っており、4ホテルにおいてもコロナ禍に運営を開始し、本ホテル運営委託契約に基づきホテル運営を行っていた。また、築地ホテルについては、2021年4月30日付でスターアジアグループが組成した本SPCが当該物件を取得する際に当社は204百万円の本匿名組合出資を行った。この度、スターアジア不動産投資法人（3468）が、本4ホテル物件を取得するに当たり、本ホテル運営委託契約が解約されることとなったため、本投資法人と協議を行い、新たに本4ホテル物件に係る本賃貸借契約を締結し、長期の賃貸借契約に基づく本4ホテルの運営を継続することとした。また、築地ホテルについては、当該物件の売却に伴う本匿名組合出資に係る利益分配並びに出資の払い戻しを受ける予定。
当社グループは、「中期経営計画（2024年度から2026年度）」のとおり、ホテル店舗数および運営客室数の増大および運営ホテルの収益力の向上を当社グループの成長ドライバーと位置付けており、長期の運営機会を確保すると同時に、より収益性の高いミドルリスクミドルリターンである固定賃料と変動賃料を組み合わせた本賃貸借契約の締結は、当社グループの中長期的な企業価値の向上に資するものと考えている。本賃貸借契約に基づく賃借開始日は2024年8月30日の予定。
⑧2024年10月15日開催の取締役会において、当社を株式交換完全親会社、ミナシアを株式交換完全子会社とする株式交換を行うことを決議。なお、本株式交換については、2024年12月12日に予定される当社の臨時株主総会およびミナシアの臨時株主総会の決議により、本株式交換契約の承認を受けることが前提。ミナシアは、全国の主要都市で39ホテル5,180室のリミテッドサービスホテルを運営するホテル運営会社。ミナシアの事業は当社の事業との類似性および親和性が高く、規模の経済性を追求することが事業の成長において重要なファクターであるホテル運営事業において、当社グループとミナシアで合わせて91ホテル14,226室の規模となる両社が引き続き協働することは、両社の企業価値の最大化に資するものと考えている。現金対価の総額は50億円。本株式交換の効力発生日は、2024年12月27日の予定。
⑨2024年5月14日に公表した2027年3月期までの中期経営計画（2024年度から2026年度）は、2027年3月期に、売上高250億円、営業利益29億円、当期利益25億円、運営客室数10,000室、運営ホテル数60店舗。
⑩監査等委員である取締役と社外取締役を除く取締役6名の報酬等の総額は6,400万円。単純平均で取締役1人当たり1,066万円。取締役7名中、無報酬の取締役1名は含まず。
株主総会での個人メモ
①株主総会会場は、ポラリス・ホールディングスが運営する「KOKO HOTEL築地銀座」での開催。
②監査等委員である取締役を含む取締役9名中、取締役のマルコム・エフ・マクリーン4世さん、増山太郎さん、監査等委員である取締役の諸橋隆章さん、中村明日香さんの4名が欠席。
③質疑応答で、「親会社の持株比率（69.8％）が多い。今後の方向性や夢を教えて欲しい。」との質問あり。「ホテル事業と不動産事業を行っているが、ホテル事業において良い環境となってきたので、短中期的にホテル事業に注力したい。ミナシアと一緒になることでホテルマーケットで10位くらいになる。規模を大きくしつつ、1つでも順位を上げたい。」との説明。
④質疑応答で、「5月に株主優待の変更を公表したが、詳細が未だ公表されず、個人投資家が買うに買えない状況。今回のミナシアの完全子会社化の件があったので、株主優待の詳細を公表できなかったのか？」との質問あり。「株主優待の詳細公表の件とミナシアの完全子会社化の件はリンクしていないが、ミナシアのホテルを株主優待の対象とするかについては検討している。」との回答。
⑤質疑応答で、「個人投資家にとって株主優待は楽しみなので、経営に負担とならない範囲で内容を工夫して欲しい。」との意見あり。
⑥質疑応答で、「ホテル規模拡大以外の夢はあるのか？」との質問あり。「東横インやアパホテルに対抗できるように、まずは規模を拡大して、ブランドの認知度を上げる。」との説明。
⑦質疑応答で、「フィリピンでの事業の状況」について質問あり。「日本と違い、コロナからの回復が緩やかで、昨年比で10～20％アップの状況。」との回答。
⑧質疑応答で、「運営ホテルにおいて、会員制を導入した方が良いのでは？」との意見あり。「コストがかかるので採算性が難しい。一方で、ミナシアでは会員制を導入している。検討段階にとどめている。」との説明。
⑨質疑応答で、「インバウンド需要が増え、外資系ホテルも参入してきている。何を武器に経営していくのか？」との質問あり。「宿泊特化型ホテルでは競合が増えつつある。東京や京都などの地域では1人部屋ではなく2人部屋を中心として単価を得たい。一方で、沖縄などでは大浴場を完備したりと付帯設備で差別化を図る。地域によって戦略を変えたい。」との旨の回答。
⑩質疑応答で、「株価対策は？今期末に復配予定を公表しているが3円の配当実施を約束して欲しい。」との旨の質問あり。「配当については、3円は精査が必要であるものの、配当性向30％は確保したい。株価対策としては、取組内容を理解いただけるようにプレスリリースやYouTubeにてIR情報をタイムリーに発信していきたい。」との説明。
⑪議案の採決において、1号議案についてのみ、反対する株主は事務局へ連絡するようにとの説明あり。
株主総会を終えて感じたこと
株主総会時点、株式は未保有ですが、今回、実際に社長や取締役を間近に見てその振る舞いを確認できたこと、会社の雰囲気を感じられたことが株主総会に参加した大きなメリットでした。特に今回、ポラリス・ホールディングスが運営する「KOKO HOTEL築地銀座」での開催でしたので、良い機会となりました。
質疑応答では、多くの質問や意見が出ていましたが、社長の辻川高寛さんが丁寧に回答対応をされていました。
質疑応答時に質問や意見が出ていた通り、5月に株主優待の変更について概略は説明されたものの、未だに詳細について公表されていない点が気がかりです。
また、スターアジアグループが株式の69.8％を保有しており、保有株式に対するスターアジアグループの意向も気になります。
中期経営計画（2024年度から2026年度）の内容に共感を持ちましたので、今後公表される株主優待の詳細を確認し、利便性の良い内容であれば再投資も検討します。
