デュアルタップ 第17回定時株主総会
日時：2023年9月28日（木） 10:00-10:35
場所：デュアルタップ本社（大崎駅徒歩7分）
出席株主数：数名
お土産：HYBRID DRINK HOLIXER（ホリクサー）、ミネラルウォーターの配布あり
企業概要
デュアルタップ（3469）
HP：不動産投資・マンション経営｜新築・中古マンションのデュアルタップ (dualtap.co.jp)
①東京23区を中心に主として資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の企画・開発をおこない国内の個人投資家を主要顧客として分譲などをおこなう「不動産販売事業」（売上構成比84%）を中心に、当社が分譲した資産運用型マンションやコンパクト型マンションの賃貸管理・仲介および建物管理をおこなう「不動産管理事業」（売上構成比13%）、シンガポールやマレーシアなどの東南アジア諸国を拠点として国内外の投資家に向けた事業活動をおこなう「海外不動産事業」（売上構成比3%）、法人向けに営業活動全体のコンサルティング事業をおこなう「営業支援事業」（売上構成比0%）を運営。
②筆頭株主は、臼井英美さんが代表を務めるDimensionで、臼井英美さん個人での保有分を含め、129万株、37.7%を保有。
ナスダック上場のシーラテクノロジーズが、第2位の株主で、シーラテクノロジーズのCEOの杉本宏之さん個人での保有分も含めると、39万株、11.5%を保有。
社長の臼井貴弘さんも、第3位の株主として、18万株、5.2%を保有。
不動産業の日本ワークスが、第7位の株主として、7万株、2.2%を保有。
株主総会での個人メモ
①株主総会会場は、デュアルタップ本社の会議室で開催。
②お土産は、マレーシアで合弁事業をおこなうKIIVA（キーバ）のエナジードリンク「HYBRID DRINK HOLIXER（ホリクサー）」。堀江貴文さん監修とのこと。自社関連商品なので、PRにもなり良い対応だと思う。
③社名の由来は、「デュアル（二重）」と「タップ（開発）」を組み合わせた造語。資産性と実用性を兼ね備えた物件開発を行うという意味を込めている。
④2023年6月期は、業績予想に対し減収増益。売上高未達の要因は、不動産販売事業において、土地だけでなく原材料・建築費などの高騰により物件価格が上昇したため、個人向けの販売戸数が伸び悩んだことによる。しかしながら、利益に関しては、前回発表予想値を上回る利益を確保。主な要因は、不動産販売事業で、大型物件の売却が数件あり利益率が予想より高くなったことや、販売手数料が削減できたため。合わせて不動産管理事業についても、不要なコストなどの削減により十分な利益がでた。
⑤当社開発・販売物件が国内外3つのデザイン賞を獲得。「コンフォリア北沢」が2022年度グッドデザイン賞、「FX International Interior DesignAwards 2022」入賞、「A’ Design Award & Competition 2022-2023」ブロンズ賞受賞。
⑥首都圏の新築分譲マンション市場は、2023年上半期（1～6月）の供給戸数が1万502戸で、前年同期比17.4％減と2年連続の減少となったが、平米単価の平均価格が132.1万円と最高値を更新し2年連続で上昇。また、首都圏における中古マンションの成約件数は3.6％増加し、平米あたりの成約単価も72万2700円と38か月連続で上昇。
⑦東京都の人口は、2022年の転入者数は前年比4.7％増加、東京都への移動の動きが活発になりつつあり、特に年代別では、20代の転入超過数が最も多くなっている。都内の賃貸物件、特に当社のグループに属する資産運用型マンション（ワンルームタイプ）市場では、人口流入が回復し始めているように、徐々に需要が上がってきている。また、賃料も緩やかではあるが上昇の兆しが見えてきた。今後も、賃貸マンションの需給バランスは急激に変化することはなく、マンションの資産性は維持されるものと考えられる。
⑧「不動産販売事業」では、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に加え、中古マンションを取り扱ってきた。個人投資家だけでなく、私募REITへ販売するなど、販売チャネルおよび顧客層の拡大に努めた。
⑨「不動産管理事業」では、賃貸管理事業および建物管理事業より構成されている。賃貸管理においては、募集賃料の見直しおよび空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図った。建物管理においては、当社が分譲した物件以外の新規契約獲得を推進した。
⑩「海外不動産事業」では、マレーシア国内の建物管理事業では、住宅だけでなく商業施設などの管理推進を図り、管理戸数が1万戸を超えた。海外の富裕層などへの「XEBEC（ジーベック）」の分譲や企業の海外進出支援に関しては、感染症対策による渡航制限などにより営業活動が一部制限されていた。
マレーシア国内では、G7 PROPERTIES SDN.BHDの株式を新たに取得し、住宅や商業施設などの建物管理事業の拡大を推進した。また、飲料メーカー（KIIVA）とのマレーシア合弁事業は、ほぼ計画通りに進捗。
⑪「営業支援事業」では、法人向けに営業活動全体のコンサルティング事業を行っている。主に製造、技術などに経営資源を集中している企業に対して、営業戦略の立案、営業人員の採用、ターゲット企業の選定から企業へのアプローチや営業代行など、コンサルティングから現場レベルのBPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）まで総合的な支援を行っている。
⑫新築物件、中古物件の両方で、価格高騰や品薄感が広がっている。さらに、円安と当面は続くとみられる日銀の大規模緩和政策の影響もあり、海外投資家からも投資先としての認識が強くなってきている。
⑬2024年6月期業績予想は、大型物件の在庫を持ち合わせていないため、2023年6月期と同程度の売上高を見込む。利益面においては、本社移転費用等により、利益率が若干下がることが予想される。しかしながら、固定費用の軽減により、2025年6月期以降大幅に改善されるものと予想。
⑭3か年計画は、2026年6月期に、売上高9,550億円、営業利益286億円。
⑮質疑応答で、「PBRが0.6～0.7倍と低迷している。PBR1倍への対応は？」との質問あり。「医・食・住・遊を展開するコングロマリット企業を目指し、PERを向上させ、PBR1倍もクリアしたい。」との説明。
⑯監査等委員である取締役を除く取締役3名の報酬等の総額は7,130万円。単純平均で取締役1人当たり2,376万円。ただし、使用人兼務取締役の使用人分給与は含まず。
⑰議案の採決方法は拍手での採決。議決権の過半数を保有する大株主もいない状況で、出席者により保有している議決権数も違うので、デジタル時代にいつまでも会場の拍手の多数で賛否を決めるのでは基準が曖昧に感じる。投票方式を採用したりして、その場で数字で示したほうが株主総会に出席している株主から見て納得感がある。
株主総会を終えて感じたこと
業績にブレがあるものの、マレーシアでの海外不動産事業の取り組みに興味があり、配当利回りも良いので、平均501円で投資しました。
今回、実際に社長や取締役を間近に見てその振る舞いを確認できたこと、会社の雰囲気を感じられたことが株主総会に参加した大きなメリットでした。特に今回、デュアルタップの本社内での開催でしたので、良い機会となりました。質疑応答では、社長の臼井貴弘さんが丁寧な回答対応をされていました。
利益率をあまり意識していないようで、特に、3か年計画最終年での営業利益率3%が印象に残り、また、株主数が1,174名と少なく、知名度の向上も課題のように見えました。
会社が目指す「医・食・住・遊を展開するコングロマリット企業」がどのような姿なのか、具体的な内容が気になりますが、PBR1倍達成を期待して、継続保有の予定とします。
