こんにちは！ファイナンシャルプランナーのぽこタンです。
いちごオフィスリートから投資主優待が届きました。
投資法人情報
いちごオフィスリート（8975）
HP：いちごオフィスリート投資法人 (ichigo-office.co.jp)
主に東京都を中心にその他首都圏および全国の主要都市（政令指定都市および県庁所在地など）に所在する主たる用途がオフィスである不動産および不動産を信託する信託の受益権など、ならびにこれらに関連する不動産対応証券への投資をおこなう。スポンサーはいちご（2337）。
投資主優待制度
4月末、10月末
1口：Jリーグの試合チケット（抽選式）
REIT情報
時価総額：1,256億円（2025年1月22日時点）
営業収益：159億円（2023年10月期＋2024年4月期実績）⇒185億円（2024年10月期＋2025年4月期予想）
投資口価格：80,800円（2025年1月22日時点）
1口NAV：101,306円（2024年10月末時点）、NAV倍率：0.79倍
NOI利回り：5.1％（2024年10月末時点、取得価額ベース）
1口分配金：5,060円（2024年10月期＋2025年4月期予想）
分配金利回り：6.2％
投資主数：26,302名
投資主優待到着内容
「Jリーグの試合チケット（抽選式）」の案内
2024年10月末の権利分。
投資主優待到着時点、REITは未保有ですが、1口以上を保有していたので、「Jリーグの試合チケット（抽選式）」の案内でした。
2025年2月1日から7月末まで応募可。
各月を「前半」「後半」に分けて、応募を受付。試合日ごとに、J1、J2、J3それぞれにつき1試合ずつ応募可。
「前半」（各月1日～15日）に予定されている試合は、試合予定月の2か月前の月の16日から末日に応募可能。「後半」（各月16日～末日）に予定されている試合は、試合予定月の1か月前の月の1日から15日に応募可能。
「いちご Jリーグ株主・投資主優待サイト」より応募し、各応募期間終了日の当社翌営業日に、システムにより抽選。
当選者には、抽選同日中にメールにて連絡。
試合チケット送付先は、応募時に登録した希望の住所に送付。家族、友人へのプレゼントにも活用可。転売不可。
個人メモ
①筆頭投資主は、いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッドで、子会社でスポンサーのいちご、Ichigo Trustの保有分も含めると、57.5万口、37.0%を保有。
2024年5月30日に、第三者割当により新投資口をIchigo Trustへ41,567口発行。発行価額は、1口当たり84,200円。
2024年4月末時点の1口NAVは100,189円であり、NAV1倍割れでの発行に違和感。
②東京都千代田区のオフィスビル1物件を帳簿価格の2.7倍、直近の鑑定評価額の1.7倍の価格で売却した。また、同日には神奈川県鎌倉市のオフィスビルを売却し、これにより回収した資金を最大限活用するとともに、いちごトラストを引受先とする第三者割当増資による資金調達を組み合わせることにより、東京都心部および福岡市中心部に所在する好立地ポートフォリオ（6物件/154億円）の取得を実現した。
③事業用不動産の投資環境は、日銀による金融政策正常化の動きが市場に影響を与える中、海外と比較して相対的な低金利や円安が後押しとなり、旺盛な投資需要が継続している。このような環境下で、事業用不動産の取引価格は高値圏で推移するとともに、取引実績も引き続き好調な状況を維持している。中規模オフィスビル市場においても、建築コストの上昇による供給制約が市場を下支えしており、低水準の利回りが継続し、取引価格も堅調に推移している。さらに、東京都心部では、価格の高騰により投資機会が限られつつある一方で、働き方の多様化を背景に地方都市への投資に対する関心も高まり、主要な地方都市における不動産価格も高止まりしている。今後も中長期にわたり安定した収益が見込める中規模オフィスを選別して投資対象を検討していく。
④当期においては、ポートフォリオ全体のNOIの向上を重視し、賃料水準、稼働率などを考慮しながら、個別物件の収益性向上に向けた継続的な心築CAPEXの実施やテナントニーズに応じた各種サービス施策を継続してきた。その結果、当期末稼働率は95.7％と、前期末を若干下回るものの、安定した水準を維持している。いちご九段二丁目ビルを帳簿価格の2.7倍、鑑定評価額の1.7倍の価格で売却し、その譲渡益を投資主に分配するとともに、東京都心部および福岡市中心部に所在する6物件（いちご秋葉原イーストビル、いちご博多明治通りビル、いちご博多祇園ビル、いちご天神ノースビル、いちご五反田ウエストビル、いちご大手町ノースビル）を取得した。これにより、当期末（2024年10月31日現在）の運用資産は、物件総数92物件、取得価格合計225,125百万円となった。
⑤Jリート全般に対する印象：
Jリート投資法人が配当可能な利益の90％以上を分配する場合は、分配金が税務上の損金として算入されるため、法人税が実質無税となる。税制優遇を受けるために利益の90％以上を分配金としている。結果、内部留保が薄く、得た利益を成長投資へ充てることが難しく、投資口価格の成長が見込みづらい。規模拡大するためには、第三者割当増資や借入などに頼らざるを得ない。特に、NAV倍率1倍割れでの第三者割当増資は、既存投資主から見ると悪条件に見える。
また、スポンサー企業がJリートへ不動産を拠出をする事が多い。スポンサー企業から見ると、Jリートへ不動産を拠出する際にJリートから売却手数料を得られ、Jリートの運用会社としてもJリートから不動産取得手数料を得られ、さらにJリートから管理手数料も得られる。また、Jリート投資法人の税制優遇の恩恵（不動産投資需要の過剰創出）も考慮すると、スポンサー企業のためにあるようなビジネスモデルに見え、スポンサー企業の出口戦略となっているように見える。
投資対象として、国内金利上昇の影響、米国債利回りとの優劣、株式の益利回りとの優劣も気になるところ。
Jリート全般として、構造的な問題が見え隠れするので、一時的な投資口価格の暴落時にキャピタルゲインを狙い投資を検討することとし、また、スポンサー企業への投資の参考にもしたい。
おすすめポイント
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2024年7月22日に到着したいちごオフィスリートの投資主優待の内容についてはこちら↓
