インテリックス 第29回定時株主総会
日時：2024年8月27日（火） 10:00-10:35
場所：渋谷エクセルホテル東急（渋谷駅直結）
出席株主数：約20名
お土産：無し、ミネラルウォータの配布あり
企業情報
インテリックス（8940）
HP：インテリックス | 中古マンションリノベーション・購入売却・アセットシェアリング (intellex.co.jp)
①全国主要都市において、中古マンションを一戸単位で仕入れ、最適なリノベーションプランを作成し、高品質な内装を施した上で販売、また、戸建の再生販売、賃貸、仲介、リノベーション内装請負、不動産直販プラットフォーム運営、省エネリノベーションのフランチャイズ運営などをおこなう「リノベーション事業分野」（売上構成比81%）を中心に、その他不動産事業（一棟、土地など）の開発・販売・賃貸・管理・仲介、新築マンションの開発・販売、リースバック事業、不動産小口化商品販売、ホテルなどの宿泊業などをおこなう「ソリューション事業分野」（売上構成比19%）を運営。
②筆頭株主は、創業者（会長の山本卓也さん）一族の出資会社で社長の俊成誠司さんが代表を務めるイーアライアンスで、359万株、44.8%を保有。
株式情報
時価総額：60億円（2024年8月26日時点）
売上高：427億円（2024年5月期実績）⇒450億円（2025年5月期予想）
株価：680円（2024年8月26日時点）
1株純資産：1,479円（2024年5月末時点）、PBR：0.45倍
1株当期純利益：111円（2025年5月期予想）、PER：6.12倍
1株配当：34円（2025年5月期予想）、配当性向：30％
配当利回り：5.0％
株主数：4,852名
会計基準：日本会計基準
株主総会での個人メモ
①取締役の西名武彦さんは、健康上の理由で欠席。
②事業報告は、社長の俊成誠司さんが手元の資料を読み上げるのみの対応。
③東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、首都圏の中古マンション市場は、成約価格が2024年5月において前年比で5.8％上昇し、48ヶ月連続（2020年6月～2024年5月）で前年同月を上回った。また、成約件数は当該期（2023年6月～2024年5月）において前年比5.4％の増加となった。
④リノベーション事業分野における物件販売（リノヴェックスマンション販売）は、販売件数が前期比で2.0％減の1,129件であったものの、平均販売価格が前期を6.5％上回る2,799万円となったことにより、同事業の売上高が前期を4.3％上回った。加えて、同業他社や個人向けのリノベーション内装事業における受注増や、リースバック物件の不動産信託受益権の譲渡による売上、不動産小口化商品「アセットシェアリング＋（プラス）」の組成、そして、ホテル事業の稼働率向上による増収などを要因として、当期における連結売上高は、前期を3.6％上回ることとなった。利益面では、リノヴェックスマンション販売において、市場全体の販売在庫の過多をリスクと認識し、前期から持ち越していた在庫の早期売却に注力したことで、価格調整による利益率の低下が影響し、連結の売上総利益が前期を4.6％下回った。しかしながら、販売費及び一般管理費が縮小（同9.3％減）したことにより、営業利益は前期より31.1％の増益となった。また、営業外収支として、物件の早期売却と厳選仕入を行ったことで資産のスリム化が進み、支払利息などの営業外費用が減少（同13.8％減）したことなどにより、経常利益は前期の2.5倍となった。これらの結果、当連結会計年度における売上高は、前期比3.6％増の427億2百万円となり、営業利益が前期比31.1％増の9億31百万円、経常利益が前期比153.9％増の6億7百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が前期比310.9％増の4億14百万円となった。
⑤リノベーション事業分野における物件販売の売上高は、リノヴェックスマンションの販売価格の上昇により、前期比4.3％増の316億10百万円となった。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同21.0％減の1億15百万円となった。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業の増加などにより、同50.3％増の30億55百万円となった。これらの結果、売上高は347億81百万円（同7.0％増）となったが、リノヴェックスマンション販売の利益率の低下により、営業利益は5億50百万円（同26.6％減）となった。
⑥ソリューション事業分野における物件販売の売上高は、リースバック物件の流動化や、不動産小口化商品「アセットシェアリング＋（プラス）」の組成があったものの前期に比べ24.9％減の52億59百万円となった。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同7.0％減の9億42百万円となった。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル事業の稼働率上昇等により同137.6％増の17億18百万円の増収とった。これらの結果、売上高は79億20百万円（同9.3％減）となり、営業利益は12億23百万円（同34.9％増）となった。
⑦中期経営方針として、【既存】主軸事業と【新規】先行投資事業の両輪の相乗効果を高めていくことにより経営基盤を強化する、『両利きの経営』を推進している。2025年5月期においても、既存事業の収益体質の強化に伴う収益の拡大と、先行投資事業である、省エネリノベーション「エコキューブ」の技術開発・普及促進、またDXによる不動産売買プラットフォーム「FLIE」の構築に注力していく。
⑧2025年5月期業績予想については、リノベーション事業分野において、リノヴェックスマンション販売は、販売件数1,100件（前期比29件減）、平均販売価格2,914万円（同4.0％増）により、売上高は320億円（同1.4％増）を見込んでいる。また、リノベーション内装事業により21億円の売上を計画している。一方、ソリューション事業分野において、2024年６月に売却契約した一棟収益物件（東京都豊島区）をはじめとする物件売却により37億円、不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズの販売により10億円それぞれの売上を見込んでいる。これらにより、連結売上高は、前期比5.4％増の450億11百万円を計画している。利益面については、リノヴェックスマンション販売において、収益性が低い物件の売却が前期末までに一巡した点、そして、前期に厳選仕入を行った物件が今期の販売対象となるため、収益性が改善するものと考えている。さらに、上記記載の収益物件の売却などによる利益寄与が見込まれ、連結売上総利益は、前期比22.4％増の71億37百万円を計画している。また、販売費及び一般管理費は前期比11.2％増を見込むものの、それらのコスト増を吸収し営業利益は前期比74.0％増の16億19百万円を計画している。そして、リノヴェックスマンション販売の事業回転率を高めていくことで、支払利息などの営業外費用の削減を図り、その結果、経常利益は前期の1.9倍の11億86百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は、前期の2.1倍の8億96百万円をそれぞれ計画している。
⑨当社グループが提供するリノベーションマンションの特長は、物件の状態に応じて、間取りの変更や目に見えない給排水管の交換などに至るまで老朽化・陳腐化した箇所を更新し現在のライフスタイルに合わせたリノベーションを施すことにより、商品価値を高めて販売する点にある。施工した全ての物件に対しては、最長20年の「アフターサービス保証」に加え、首都圏では購入後1年無料点検サービスを付けており、購入時に抱える不安要素（永住性や資産性など）を払拭し、顧客満足度の高い住宅の供給をおこなっている。
⑩堅調な日本株市場と円安を背景に、インフレが進み、日本も金利のある世界に突入した。当社は、いち早く金利上昇局面に備え、在庫の適正化による財務バランスの強化を実施してきた。その結果、前期は、事業期間の適正化と物件ポートフォリオの入れ替えにより一定の成果を上げた。しかしながら、収益性向上について道半ばであり、今期の課題として取り組んでいく。
⑪中古マンション市場は、エリア別に在庫の状況に差がある。東京23区では、在庫が約16％減。特に千代田区・中央区・港区では約21％減。一方で、神奈川では11％増、千葉では17％増、埼玉では17％増と供給過多となっている可能性があり、注意が必要。
⑫2024年5月期下期は、事業期間の長期化に終止符。2025年5月期は、事業期間の150日を目指す。事業期間の短縮化により利益率上昇。
⑬質疑応答で、「国内金利上昇が不動産市況へ与える影響をどう考えているのか？」との質問あり。「国内金利は徐々に上がっていき、一方で米国金利は下がり、日米金利差は縮んでいくと考えている。海外の顧客が日本の不動産を買っている。在庫の適正化は進めた。東京23区は在庫が減っており需給バランスは締まっている。郊外は注意が必要だが、住宅ローン減税もある。」との説明。
⑭質疑応答で、「使用人のうち全社共通人数が15名減の34名となっている。3分の1減っており心配だが状況は？」との質問あり。「人員配置を変更した影響。投資事業分野へ人員集中とした。」との回答。
⑮質疑応答で、「東京証券取引所からPBR1倍割れの企業に対して改善要請が出ているが、足元のPBRは0.4倍程度。PBR1倍をクリアしなければならないと考えているのか？」との質問あり。「重く認識している。ROE向上のため利益をきっちりと出す。「FLIE」と「エコキューブ」の成長分野を伸ばしていき、PBR1倍を目指す。」との説明。
⑯質疑応答で、「「FLIE」について他社との優位点を教えて欲しい。」との質問あり。「リノベーション済みの物件を直接探すことができるサービス。予約システムでスピーディーに内覧ができる。戸締りもチェックできる機能もある。」との回答。
⑰質疑応答で、「ROEは具体的にはどのように高めていくつもりなのか？」との質問あり。「事業期間（2024年上期211日、下期193日）が延びてきてしまった。粗利率との相関があり、極力最短にしていく。」との説明。
⑱取締役候補者10名中、70歳以上の候補者は山本卓也さん（1954年生まれ、70歳）の1名。役員定年制（一般的には65歳～70歳）を設定して、未来のために次世代育成を進めたほうがよいと思う。
⑲社外取締役を除く取締役10名の報酬等の総額は14,893万円。2023年8月に退任した2名を3ヶ月分、同月に就任した4名を9ヶ月分として計算すると、単純平均で取締役1人当たり1,985万円。使用人兼務取締役の使用人分給与は含まず。
使用人兼務取締役の使用人給与や、子会社からの報酬も含めた金額が提示された方が、株主から見て実態が分かりやすくなると思う。
株主総会を終えて感じたこと
株主総会時点、株式は未保有ですが、今回、実際に社長や取締役を間近に見てその振る舞いを確認できたこと、会社の雰囲気を感じられたことが株主総会に参加した大きなメリットでした。
質疑応答では、社長の俊成誠司さんが積極的に質問を募っており、丁寧に回答対応されていたのが印象的でした。
2023年3月に、東京証券取引所が「PBR1倍割れの企業に改善要請」を実施しましたが、インテリックスは、1株当たり純資産1,479円に対し、株価が680円（2024年8月26日時点）、PBR0.45倍と低迷しており、PBR1倍達成に向けた施策が求められます。
国内金利の上昇が不動産市況へ与える影響が気になりますが、今後、事業期間の短縮をどの程度まで進めることができるのかに注視して、再投資も検討します。
2023年8月14日に到着したインテリックスの隠れ株主優待の内容についてはこちら↓
インテリックスの隠れ株主優待が到着しました【2023年8月14日】 | ぽこタンの株主総会日記 (fp-agm.com)
