こんにちは！ファイナンシャルプランナーのぽこタンです。
みらいから投資主優待が届きました。
投資法人情報
みらい（3476）
人口の集積度が高い三大都市圏（東京圏（東京都、神奈川県、千葉県および埼玉県）、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山県および滋賀県）、名古屋圏（愛知県、三重県および岐阜県）を）に所在する資産を主要な投資対象と位置づけ、オフィス・商業施設・ホテル・居住施設などをコアアセットとしてポートフォリオを形成。スポンサーは三井物産（8031）の子会社の三井物産アセットマネジメント・ホールディングスとイデラキャピタル。
投資主優待制度
4月末、10月末
1口：The COURT、ミナシア、ホスピタリティオペレーションズが運営するホテルの宿泊割引
REIT情報
時価総額：855億円（2024年7月16日時点）
営業収益：116億円（2023年10月期＋2024年4月期実績）⇒122億円（2024年10月期＋2025年4月期予想）
投資口価格：44,850円（2024年7月16日時点）
1口NAV：52,220円（2024年4月末時点）、NAV倍率：0.85倍
※1口NAV（Net Asset Value、純資産）:（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷ 期末時点発行済投資口数
NOI利回り：4.4％（2024年4月末時点、帳簿価額ベース）
※NOI（Net Operating Income）利回り：（家賃を手に入れるためにかかった費用を差し引いた実質的に手にすることができる利益）÷ 不動産価額
1口分配金：2,395円（2024年10月期＋2025年4月期予想）
分配金利回り：5.3％
投資主数：37,058名
投資主優待到着内容
「The COURT、ミナシア、ホスピタリティオペレーションズが運営するホテルの宿泊割引」の案内
2024年4月末の権利分。
投資主優待到着時点、REITは未保有ですが、1口以上を保有していたので、「The COURT、ミナシア、ホスピタリティオペレーションズが運営するホテルの宿泊割引」の案内でした。
「The COURT」が運営する「EN HOTEL」「コートホテル」などについて、公式予約サイトのベストレートから10%割引で宿泊可。
「ミナシア」が運営するホテルウィングインターナショナル法人専用サイトの宿泊優待料金（公式サイトの一般プランから12%割引）で宿泊可。
「ホスピタリティオペレーションズ」が運営するスマイルホテルなど（一部は関連会社またはフランチャイズ加盟契約を締結している会社が運営）について、公式サイトの10%割引で宿泊可。
「The COURT」「ミナシア」については、インターネットにて、記載されている「アカウント」「アクセスキー」「ID」「パスワード」などを入力して予約。
「ホスピタリティオペレーションズ」については、電話にて「ID」を伝えて予約。
利用可能期間は、2025年6月30日まで。
なお、「本優待制度は対象ホテルを運営するオペレーター各社の協力によるものであり、宿泊料金の割引費用を本投資法人が負担することはありません。」との記載がありました。
個人メモ
①スポンサーの三井物産アセットマネジメント・ホールディングスが、第6位の投資主として、2.0万口、1.1％を保有。同じくスポンサーのイデラキャピタルが、第6位の投資主として、2.0万口、1.1％を保有。
②2024年1-3月期の実質GDP成長率は、認証不正問題に伴う一部自動車メーカーの大幅減産に加え、一部サービス輸出における前期からの反動減という特殊要因によって前期比0.5％減となったが、企業収益の改善傾向に合わせて雇用情勢にも改善の動きが見られ、消費者物価は緩やかに上昇した。本投資法人の運用においては、インバウンド効果によりホテル分野で更なる回復が見られたほか、商業施設分野でも繁華性の高い都市型物件では賃料増額に成功するなど、本格的なインフレの到来に向けてアップサイドが期待される物件の運用を強化している。オフィス賃貸市場においては、三大都市圏で賃料の持ち直し傾向が見られており、大型テナントの退去があった東京圏の大規模オフィスでも埋め戻しが堅調に進捗した。このような環境の下、2023年12月1日に「MIテラス浜松（取得価格2,603百万円）」、「くれたけインプレミアム名古屋納屋橋（取得価格2,470百万円）」、「ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄（取得価格1,700百万円）」および「ホテル呉竹荘広島大手町（取得価格2,540百万円）」、2024年3月1日に「MIキューブ心斎橋（取得価格2,644百万円）」を取得した。以上の結果、当期末現在における運用資産は43物件、取得価格の合計は178,217百万円、総賃貸可能面積は393,899.17㎡、稼働率は98.3％となった。
③当期において、2023年11月28日に公募による新投資口の発行（129,500口）により5,300百万円、2023年12月26日に第三者割当による新投資口の発行（6,500口）により266百万円を調達した。この結果、当期末時点での出資総額は84,066百万円、発行済投資口の総口数は1,907,440口となった。また、2023年11月30日に返済期限の到来した借入金12,000百万円の返済にあたり同日付で短期借入金500百万円および長期借入金11,500百万円、2024年1月31日に返済期限の到来した借入金1,000百万円の返済にあたり同日付で長期借入金1,000百万円、2024年4月30日に返済期限の到来した借入金3,500百万円の返済にあたり同日付で長期借入金3,500百万円の資金の借入をおこなった。さらに、不動産信託受益権の取得資金に充当するため、2023年12月1日付で長期借入金3,500百万円、2024年3月1日付で2,500百万円の資金の借入を行い、2024年3月1日の不動産信託受益権の取得により減少した手元資金に充当するため、2024年4月30日付で長期借入金400百万円の資金の借入をおこなった。当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は91,900百万円（うち、短期借入金500百万円、1年内返済予定の長期借入金11,000百万円、長期借入金74,200百万円、投資法人債6,200百万円）となっている。なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額3,000百万円のコミットメントラインを設定している。
④上記の運用の結果、当期の実績として営業収益5,887百万円、営業利益2,660百万円、経常利益2,273百万円、当期純利益2,244百万円を計上した。当期の利益分配金（利益超過分配金は含まず）については、本投資法人の規約に定める分配方針に基づき、租税特別措置法の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図し、将来の分配金の安定化のため、188,765,096円を内部留保することとし、当期未処分利益から上記内部留保額を控除した全額の2,193,556,000円を利益分配金として分配することとした。以上の結果、当期の投資口1口当たりの利益分配金（利益超過分配金は含まず）は1,150円となった。
⑤今後の日本経済は、海外経済の緩やかな成長と緩和的な金融環境に支えられ、所得から支出への前向きな循環が強まることで潜在成長率を上回る成長が続くと考えられる。消費者物価は2024年度に前年比2％台後半になると予想されており、原油価格の上昇や政府の経済対策の反動が物価を押し上げ、マクロ的な需給ギャップの改善や賃金と物価の好循環が強まることで基調的な物価上昇率は徐々に高まる見込み。リスク要因として、海外経済・物価動向や資源価格、企業の賃金・価格設定行動など、日本経済を巡る不確実性は引き続き高く、金融・為替市場の動向とそれらが経済・物価に与える影響には注視が必要。
2024年10月期および2025年4月期の運用状況の見通しは、営業収益12,232百万円、営業利益5,357百万円、経常利益4,574百万円、当期純利益4,570百万円。
おすすめポイント
「The COURT」「ミナシア」「ホスピタリティオペレーションズ」が運営するホテルを利用する予定がある方にはおすすめかもしれません。
