日本エスコン 臨時株主総会
日時：2023年11月29日（水） 10:00-10:15
場所：日本エスコン東京本社（神谷町駅徒歩6分）
出席株主数：約20名
お土産：無し
企業概要
日本エスコン（8892）
HP：株式会社日本エスコン｜理想を具現化し、新しい未来を創造する (es-conjapan.co.jp)
①主に自社を事業主とする分譲マンション「レ・ジェイド」「グランレ・ジェイド」の名称で首都圏・関西圏・中部圏・九州圏・北海道圏を中心に企画・開発・販売をおこなう「不動産販売事業」（売上構成比87%）を中心に、当社グループが保有する商業施設・商業底地・賃貸マンションなどの資産における賃料収入や配当収入などを得る「不動産賃貸事業」（売上構成比12%）、不動産再生・分譲・商業施設開発などの事業化に係る企画・コンサルティングなどの業務受託・販売の仲介などや不動産に関連する業務を受託する「不動産企画仲介コンサル事業」（売上構成比1%）を運営。
②筆頭株主は、中部電力（9502）で、4,959万株、51.3%を保有。
投資事業や経営コンサルタントなどを手掛ける天満正龍が、第3位の株主で、代表の王厚龍さん個人での保有分も含めると、571万株、5.9％を保有。
社長の伊藤貴俊さんが、第6位の株主として、128万株、1.3％を保有。
③中部電力の連結子会社。
④株主優待
9月末（1年以上保有）
1,000株：クオカード1,000円分
5,000株：クオカード2,000円分
10,000株：クオカード3,000円分
9月末（2年以上保有）
1,000株：クオカード3,000円分へグレードアップ
5,000株：クオカード5,000円分へグレードアップ
10,000株：クオカード10,000円分へグレードアップ
株式情報
時価総額：906億円（2023年11月28日時点）
売上高：994億円（2022年12月期実績）⇒1,200億円（2024年3月期予想、決算月変更有）
株価：920円（2023年11月28日時点）
1株純資産：701.5円（2023年9月末時点）、PBR：1.31倍
1株当期純利益：104.9円（2024年3月期予想）、PER：8.77倍
1株配当：48円（2024年3月期予想）、配当性向：36％（15ヶ月で48円なので、1年38.4円として計算）
配当利回り：4.1％、株主優待含む利回り：4.5%（2年以上1,000株保有時）
株主数：17,778名
会計基準：日本会計基準
株主総会での個人メモ
①株主総会会場は、日本エスコン東京本社内の会議室での開催。
②当社グループが属する不動産業界においても、建築資材の高騰や人員の不足、さらには金融政策の見直しによる住宅ローン金利への影響など、懸念材料が増えつつある。
③2023年2月公表の不動産賃貸事業などを手掛ける四条大宮ビルの子会社化が2023年7月31日に完了し、ストック収益のさらなる強化に寄与する見通し。
④2021年に実施した中部電力への第三者割当増資による連結子会社化によって、当社の信用力は大きく向上。親会社である中部電力との連携を強化し、中部電力グループ全体としてシナジー効果の一層の発揮のために、決算期を中部電力と同じ3月に変更する。
⑤中部電力の100％子会社である中電不動産との共同事業として 、現在5プロジェクト目となる「TSUNAGU GARDEN 千里藤白台（大阪府吹田市藤白台）」の開発が進行中。本プロジェクトは、約2万坪の土地に集合住宅、戸建て住宅、クリニックモール、認可保育園、商業施設、および公園を一体開発し、「多世代共生型新街区」へ整備する同社と取り組む初の複合開発事業。この新しいまちの第一弾の取組みとして、分譲マンション「レ・ジェイドシティ千里藤白台（総戸数244戸）」の開発がスタート。
⑥中部電力との共同事業としては、現在2つのプロジェクトが進行中。2022年8月に、名古屋競馬場跡地の開発事業において、中部電力を代表法人とし、当社も構成メンバーとして参画する事業者グループが当該事業に係る基本計画協定を締結。また、中部電力およびスプレッドとともに「合同会社TSUNAGU Community Farm」を設立し、世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の建設をおこなっている。
⑦2023年3月、当社がネーミングライツ契約を締結している、北海道北広島市に建設された北海道日本ハムファイターズの新球場「ES CON FIELD HOKKAIDO（エスコンフィールドHOKKAIDO）」が開業。当社は、新球場を核とした北海道ボールパークFビレッジ（総開発面積約36.7ha）におけるまちづくり構想に参画しており、新球場から直線距離約80ｍの希少立地に分譲した「レ・ジェイド北海道ボールパーク（総戸数118戸）」は好評のうちに完売となった。さらに、Fビレッジの南東の一角において開発に着手しているメディカルモールを併設したアクティブシニア向けのレジデンスは「マスターズヴェラス北海道ボールパーク」に名称が決定し、メディカルモール「Fビレッジ メディカルスクエア」のテナント6店舗も内定した。建物は2024年春の完成、同年6月より入居を開始する予定。
⑧Fビレッジへの重要なアクセス拠点としてさらなる期待が集まるJR北広島駅での「駅西口周辺エリア活性化事業」について、当社は事業パートナーとして開発を推進。2021年11月に続き2023年3月にも同事業における開発用地の一部を取得し、北広島駅の目の前の「駅前広場」、商業施設とホテルからなる「複合交流拠点施設」、屋内外の「立体的広場・公園」、「居住交流施設」の開発を行っている。この開発事業の内、商業施設及びホテルは地上14階建てとし、1階から3階を占める当該商業施設の名称を「tonarie北広島」に決定。「tonarie北広島」は、2025年3月の開業予定であり、「KITAHIRO“The GOOD” BASE」のコンセプトのもと、地元産の食材や製品、地域食材の味覚が楽しめる飲食店、そして市内で行われるエンターテイメントを提供し、「食・居・楽・美・医」のあらゆる分野の店舗、空間を備え、「北広島」を愉しんでいただける施設を目指している。当社の商業施設ブランド「tonarie」シリーズとしては11施設目となる。
⑨昨年以降、当社において札幌市内初となる分譲マンション「レ・ジェイド札幌元町（札幌市東区、総戸数39戸）」が完売したほか、分譲マンション「レ・ジェイド札幌苗穂（札幌市東区、総戸数42戸、2024年2月竣工予定）」や千歳市における物流施設の開発など、北海道での事業が順調に進捗している。
⑩2022年2月から、福島県いわき市において、いわき駅並木通り地区市街地再開発組合およびフージャースコーポレーションとともに住宅・商業・駐車場棟一体の「並木の杜シティ」開発プロジェクトとして、同駅周辺にさらなる賑わいを創出するべく再開発をおこなっている。同年11月には、住宅棟について同市最高層のバリアフリー仕様・免震構造タワーマンションとして、「ミッドタワーいわき」の名称で販売を開始。
⑪長崎県大村市での西九州新幹線「新大村」駅周辺の開発事業において、大和ハウス工業、イズミとともに3社で構成する事業者グループの構成員として、2022年3月に大村市と基本協定を締結し、2023年3月に事業用地を取得。当該事業は「SAKURA MIRAI SHIN OMURA（サクラミライ新大村）」に名称が決定し、2022年9月の駅開業に伴い、大村市のまちづくり方針に沿って住民や市外からの来訪者が交流できる分譲マンションや商業施設などを開発する計画。当社は2区画において、「レ・ジェイド新大村ステーションフロント（総戸数119戸）」及び「レ・ジェイド新大村パークサイド（同72戸）」の2棟の分譲マンション開発を行っており、2棟ともに外観は水平、垂直方向だけの床や壁で構成するのではなく、樹木が成長していく過程で屈折しながら上へと伸びる様を彷彿とさせる有機的なデザインとし、周辺の豊かな自然との調和を図っている。
⑫2023年2月には「tonarie宇都宮（栃木県宇都宮市）」を地域のさらなる活性化に貢献できる施設へとリニューアルした。同年3月に「星田駅北土地区画整理事業」（施行面積約26.4ha）区域内において、MIRARTHホールディングスとの共同事業として開発に着手した地域密着型ショッピングセンター「tonarie星田（大阪府交野市）」が開業しており、周辺では分譲マンション、戸建住宅、事業所等の産業施設の開発が計画され、今後の発展が見込まれる。
⑬2023年1月、長野県北佐久郡軽井沢町に事業用地を取得。軽井沢の豊かな自然に囲まれた立地であり、同地における開発物件としては2棟目になる。1棟目の「オストレジデンス軽井沢（総戸数33戸、2021年完売）」は、上質な商品企画が評価され、2022年度グッドデザイン賞を受賞。
⑭神奈川県三浦郡葉山町において2つの事業用地を取得し、「森戸海岸」など豊かな自然環境を最大限活かした分譲マンション開発に取組むほか、東京都千代田区景観まちづくり重要物件に指定された歴史的建造物「東方学会本館」の隣接地で開発中の定期借地権付新規分譲マンション「レ・ジェイド クロス 千代田神保町（総戸数50戸、2023年10月竣工予定）」は2022年12月に早期完売を実現、2023年８月には鎌倉材木座海岸から徒歩4分の立地において「グラン レ・ジェイド鎌倉材木座 璃久（総戸数15戸）」の案内を開始するなど、付加価値の高い商品企画を推進。
⑮取締役と監査等委員である取締役候補者9名中、70歳以上の候補者は中西稔さん（1952年生まれ、71歳）、福田正さん（1953年生まれ、70歳）の2名。役員定年制（一般的には65歳～70歳）を設定して、未来のために次世代育成を進めたほうがよいと思う。
⑯監査等委員である取締役と社外取締役を除く取締役3名の報酬等の総額は20,500万円。単純平均で取締役1人当たり6,833万円。
株主総会を終えて感じたこと
株主総会時点、株式は未保有ですが、今回、実際に社長や取締役を間近に見てその振る舞いを確認できたこと、会社の雰囲気を感じられたことが株主総会に参加した大きなメリットでした。特に今回、日本エスコンの東京本社内での開催でしたので、良い機会となりました。
受付から会議室までの通路には、手掛ける物件の写真や説明がたくさん飾られていました。
金融政策の見直しによる住宅ローン金利への影響など、懸念材料が増えつつあるとのことで、今後見込まれる国内金利の上昇による業績への影響がやや心配です。
一方で、ネーミングライツ契約を締結した北海道日本ハムファイターズの新球場「ES CON FIELD HOKKAIDO（エスコンフィールドHOKKAIDO）」の開業で、知名度がアップし、今後の業績にも寄与しそうです。成長企業として、継続注視します。
